Выгодно ли рефинансировать кредит

Затраты на оформление рефинансирования могут собрать внушительную сумму.

Почти всякий заемщик, истратив кредит на приобретение жилья, весьма быстро переходит от эйфории к печальным размышлениям о том, как недешево оно ему обойдется. Проценты, которые банк берет за пользование одолженными деньгами, ежемесячно "отгрызают" изрядную доля семейного бюджета.

А подсчет суммы, которую придется выплатить "сверх" стоимости квартиры, способен вынудить неуравновешенного субъекта драть на себе волосы. Естественно, возникает тяготение снизить расходы.

Существуют две возможности сэкономить на процентах: погасить кредит досрочно или рефинансировать его на больше выгодных условиях. Совмещать эти два способа не рекомендуется: вряд ли есть толк тратиться на рефинансирование, чтобы сэкономить на процентах, если их осталось уплачивать не так уж долго.

Ипотека должна быть экономной

Однако рефинансирование - не для любого заемщика. "Наиболее выгодна эта услуга для тех, кто забирал кредит более двух лет назад, когда ставки по ипотечным кредитам были немаловажно выше, чем сейчас", - отмечает глава блока "Ипотечное кредитование" Альфа-банка Илья Зибарев. Вероятность перекредитоваться, с тем чтобы уменьшить проценты и сообразно снизить ежемесячный платеж, появилась у российских заемщиков в прошлом году.

Думается, и банковское сообщество, и заемщики будут с лаской припоминать 2007 год, ставший настоящим "золотым веком" ипотеки в России. Более чем благоприятные условия работы для банков подвигли их на кардинальное улучшение условий кредитования, в том числе и заметное понижение процентов по сравнению с предыдущими годами. Те, кто оформлял ипотеку в 2004-2006 годах или раньше (хотя таких единицы), хватали на себя обязательства, которые в эти дни кажутся несложно грабительскими, - 18-22% годовых.

Массовое прошлогоднее снижение ставок до 12-13% в рублях и 10-11% в долларах дало "первопроходцам" ипотечного рынка реальную возможность уменьшить расходы по кредиту. "При грамотном подходе клиент, взявший ипотечный кредит два-три года назад, сумеет сэкономить до трети расходов", - уверен заместитель председателя правления Юниаструм-банка Сергей Бессонов.

И ход пошел. Строй банков с прошлого года живо продвигает свои программы рефинансирования. Альфа-банк за 2007 год рефинансировал кредитов на сумму более 4 млн. долларов. Кредитные брокеры завлекают льготами и бонусами.

Пример удачного рефинансирования ипотечного кредита приводит брокерская группа "Кредитмарт". В 2002 году единственный из их клиентов взял на покупку жилья кредит 70 тысяч долларов, что составило 70% стоимости квартиры. Срок погашения - 15 лет под 15% годовых. Ежемесячный платеж по кредиту составлял 980 долларов плюс ежегодные выплаты по страхованию - 1,4 тысячи долларов. Остаток задолженности по кредиту равнялся 60 тысяч долларов. Но цена залога видно выросла в цене. Воспользовавшись рефинансированием, заемщик увеличил и габарит кредита до 110 тысяч долларов, и срок погашения - до 30 лет под 9% годовых. Ежемесячный платеж на новых условиях установлен на уровне 885 долларов, а ежегодные выплаты по страхованию - 600 долларов.

Результат довольно впечатляющий: расходы, связанные с погашением кредита, снизились без малого на 11 тысяч долларов в год, к тому же заемщик получил в родное указание дополнительные 50 тысяч долларов. И за все эти радости пришлось уплатить всего 1 тысячу долларов.

Нередко поводом для рефинансирования служит охота не столь сэкономить, сколь снизить охват ежемесячных выплат. Бывает, что заемщик переоценил свою способность выносить лишения во имя жилья или ухудшилось его материальное положение, стало больше других расходов. Тогда остаток невыплаченного кредита стоит рефинансировать, чтобы растянуть выплаты на более значительный срок меньшими порциями. Понятно, что тут не до экономии: чем дольше погашается кредит, тем больше набежит процентов по нему.

Начальник управления развития и сопровождения кредитных операций центра ипотечного кредитования Бинбанка Вячеслав Пантелеев поясняет, что, используя рефинансирование, разрешается переоформить кредит в прочий валюте, на каждый иной срок - в зависимости от платежеспособности, а кроме того оформить кредит на большую или меньшую сумму.

Интересный вопрос

Надо сказать, не все банки готовы рефинансировать выданные ими кредиты. Очевидных причин две. Во-первых, ипотечный заем - это источник запланированного дохода, снижать тот, что за счет рефинансирования невыгодно.

Во-вторых, рефинансирование несет в себе повышенные риски для банка. Чтобы снять с жилья залог первичного кредитора, заемщик в первую голову должен погасить взятый у него кредит. Делается это за счет нового займа. Но в таком случае получается, что до момента переоформления залога на нового кредитора рефинансирующий банк не имеет обеспечения для своего кредита.

По словам заместителя председателя правления ДельтаКредит банка Лоры Файнзилберг, ныне число предложений по рефинансированию грубо сократилось по двум причинам. С одной стороны, финансовый кризис заставил банки сделаться консервативнее, сторониться повышенных рисков, которые несет в себе и рефинансирование. С другой - ставки по ипотеке стали выше, что уменьшило заинтересованность к этой услуге со стороны клиентов. "Сегодня рефинансирование не пользуется реальным спросом, потому что невыгодно большинству заемщиков, - полагает Л. Файнзилберг. - И наши клиенты, и клиенты других банков нередко обращаются к нам с просьбой о перекредитовании. Но когда оценивают все связанные с этим процессом расходы и "головную боль", то чаще всего оставляют все как есть".

Тем не менее возле трети ипотечных банков предлагают услуги по рефинансированию - например, Росевробанк, Городской ипотечный банк, ВТБ-24, ДжиИ Мани банк, Альфа-банк, Абсолютбанк, Раффайзенбанк, Банк Москвы. А середина обмена ипотечных кредитов компании "Фосборн хоум" предлагает специальную программу рефинансирования для заемщиков Сбербанка и Москоммерцбанка.

Если вы хотите быть уверенным в том, что перекредитование на самом деле позволит сэкономить существенную сумму, а не выльется в обмен "шила на мыло", надобно дать оценку все сопутствующие расходы.

Стоит ли овчинка выделки

Мнения экспертов сравнительно эффективной для рефинансирования разницы в процентах расходятся. Босс управления по развитию коммерциала компании "Кредитмарт" Павел Шмаренков уверен, что пользу принесет снижение более того на 0,5%. По его мнению, это не только компенсирует затраты на организацию рефинансирования в размере 1% суммы задолженности, но и позволит заемщику менее чем сквозь три года активизировать выигрывать в абсолютном выражении (правда, без учета налоговых льгот).

В. Пантелеев утверждает, что при разнице в ставках менее 2% рефинансирование экономически неоправданно - только экономия в 3-4% дает достаточное основание заняться рефинансированием всерьез.

Но было бы ошибкой избирать банк для рефинансирования кредита только по размеру процентной ставки. Затраты на оформление рефинансирования могут составить внушительную сумму, и имеет смысл остановить свой выбор тот банк, где эти расходы меньше. "Прежде чем принять вывод о рефинансировании кредита, заемщику нужно сопоставить экономию от снижения ставки с издержками по оформлению нового кредита", - советует С. Бессонов. Речь идет о комиссии за досрочное погашение текущего кредита, комиссии за выдачу нового займа, за оценку недвижимости, нотариальное сопровождение сделки. При рефинансировании в новом банке клиенту придется перерегистрировать контракт купли-продажи, а потому что понадобится оплатить пошлины и сборы за снятие обременения с недвижимости, регистрацию новой ипотечной сделки и права имущества в Федеральной регистрационной службе. Помимо того, скорее всего придется заключить новоиспеченный договор страхования: оттого что стоимость залога точно изменится.

"Принимая заключение о рефинансировании, необходимо учесть и такие особенности нового кредитора, как уровень удобства погашения кредита, временные затраты на приобретение нового кредита, - предупреждает В. Пантелеев. - Следует знать, что некоторые банки, предлагающие программы рефинансирования, на немного лет ограничивают досрочное погашение кредитов значительной комиссией".

Если рефинансировать кредит там же, где он был взят, суеты и расходов возникает существенно меньше благодаря тому, что отпадает нужда переоформлять залог.

Но есть ещё один вариант - разрешено свалить все хлопоты на брокера.

Хотите Зама по кредитным хлопотам?

"Комиссия кредитного брокера, как правило, составляет порядка 2-3% суммы нового кредита, - уточняет С. Бессонов. - Если заемщик считает, что эти издержки оправданны, ему стоит обратиться к брокеру, который поможет просчитать выгоды и подыскать наиболее подходящий банк".

Старший вице-президент ИпоТек банка Елена Шилина придерживается другой точки зрения: "Сейчас русский рынок рефинансирования не развит, на нем основательно работают два-три банка. Таким образом, услуги кредитного брокера заемщикам не требуются: им не из чего в особенности выбрать. Что нужно заемщикам, так это грамотное разъяснение процедуры рефинансирования и всех расходов, связанных с ним, со стороны банка".

Тем временем брокеры в погоне за клиентом умеряют аппетиты и повышают порядок сервиса, предлагая своим клиентам различные льготы. Тот же "Фосборн хоум" предлагает задарма одолеть путь рефинансирование тем своим клиентам, которые оформляли посредством него ипотеку. "Пришлым" заемщикам поддержка в перекредитовании обойдется в 8,7 тысяч рублей.

Общая сумма затрат на рефинансирование ипотечного кредита куда больше - до 5% суммы нового кредита. Достать ее "из кармана" затруднительно. Банки включать стоимость таких расходов в ипотечный кредит на практике ни при каких обстоятельствах не соглашаются, а вот "Фосборн хоум" предлагает стоимость всех расходов на перекредитование, в том числе вознаграждение самого брокера, подключить в сумму нового кредита.

Впрочем, представители ипотечных банков хором уверяют, что их специалисты на все сто сопровождают клиента на всех этапах оформления рефинансирования. Заемщик уверен в том, что нашел безупречный вариант рефинансирования? Услуги брокера могут и не понадобиться.

В круге втором проверок

Банк, рефинансирующий ипотечный кредит, производит оценку платежеспособности клиента так же, как и при обычном кредитовании. Кроме того, изучается его кредитная история. Существует ряд моментов, которые служат причиной отказа в рефинансировании. Критичными для заемщика факторами являются снижение доходов или утрата работы, а ещё несоответствие предмета залога требованиям банка. Теоретически воспрепятствовать рефинансированию способно снижение стоимости квартиры, но в текущий момент эта причина представляется неактуальной.

Наконец, отвратить банк от потенциального клиента может негативная кредитная история. Если заемщик допускал просрочки в течение срока обслуживания кредита или несвоевременно оплачивал страховые взносы и другие сборы, банк откажет ему либо предложит повышенную ставку, отмечает В. Пантелеев.

"Кроме того, если заемщик в своем банке подпадает под мораторий на досрочное погашение, то только по истечении установленного срока ему разрешат рефинансировать кредит, - объясняет И. Зибарев. - Если же в действующем кредитном договоре установлен запрет на досрочное погашение, в этом случае рефинансирование нельзя до момента изменения данного условия". Зато при отсутствии моратория дозволено рефинансировать кредит неограниченное численность раз - в этом месте у банков нет ограничений.

Бывает и так, что банк не берется рефинансировать кредит, если с момента его получения прошел недостаточный срок. Так, Альфа-банк рефинансирует только те займы, которые обслуживались не менее полугода.

Некоторые кредитные организации откажутся рефинансировать должок своего клиента в том случае, если закладная перепродана другому владельцу. Чтобы узнать, продана ли закладная, необходимо обратиться к менеджеру ипотечного центра.

Keywords: