Новые способы обменять квартиру с помощью ипотеки

Стремительный увеличение цен на квартиры лишает большинство россиян возможности не то что достать жилье с нуля, целиком, но и, имея квартиру, собственными средствами повысить жилплощадь.

Даже на доплату за дополнительные метры уже приходится занимать средства в банке, а это усложняет процедуру. Но на самом деле есть два способа такого обмена. "Собственник" узнал, какова последовательность действий при таких сделках.

Одна из типичных ситуаций: дядя хочет сбыть свою однокомнатную квартиру, вместе с тем схватить ипотечный кредит и взять двухкомнатную квартиру. Начальник ипотечного брокера "Легкокредит" Кирилл Суслов обращает внимание, что "в таковой ситуации существует два варианта действия: начальный - больше традиционный, второй - более дорогой".

Два способа увеличения количества метров

Традиционный путь: джентльмен идет в банк, проходит андеррайтинг и получает одобрение на кредит; лимит кредитования определяется исходя из доходов заемщика. После этого нужно выискать покупателя, готового привнести аванс за однокомнатную квартиру.

Покупатель вносит аванс и ждет, покуда заемщик найдет себе квартиру с учетом требований банка. Дальше заемщик вносит аванс за перспектива жилье, и если оно свободно, то стороны готовятся к сделке. Если на этом этапе покупаемая квартирка ещё занята, и ее хозяин ищет подходящий вариант квартиры для себя, то заемщик продлевает контракт аванса со своим покупателем (человеком, тот, что хочет получить его квартиру) и вносит на тот же срок аванс продавцу (тому, у кого хочет приобрести большую квартиру), и все участники сделки ждут, в то время как продавец найдет себе подходящую квартиру. Учтите, что у банков бывают ограничения - не более трех квартир в цепочке.

Когда цепь скомпонована, продавец квартиры, которую покупает заемщик, предоставляет документы в банк-кредитор и страховую компанию. Временами банки просят документы и на остальные квартиры далее по цепочке. Следом проверки и одобрения банком документов происходит совершение сделки. Клиент квартиры заемщика закладывает денежки в ячейку на имя продавца квартиры, приобретаемой заемщиком. Иными словами, что ни на есть "верхний", то есть тот, с кого эта вереница начинается, закладывает финансы в ячейку на имя самого "нижнего", то есть продавца последней квартиры. Банк добавляет в другую ячейку кредитные средства, считая деньги, закладываемые покупателем квартиры заемщика, тем самым первоначальным взносом.

Далее все продавцы и покупатели подписывают договоры купли-продажи: заемщик с покупателем своей квартиры, заемщик с продавцом квартиры - и единым пакетом подают документы на госрегистрацию. Условием доступа к банковской ячейке с деньгами является государственная регистрация всех участвующих в цепочке договоров купли-продажи. Если в цепочке квартиры и московские, и подмосковные, то не неизменно получается вручить документы единым пакетом, но условия доступа к деньгам аналогичные.

Есть и более дорогой вариант. "У некоторых банков есть следующие программы: мужчина заявляет о том, что у него есть квартира, которую он хочет продать. Банк дает кредит исходя из его доходов (как обычно), а вместо собственных средств - добавочный кредит под увеличенный процент и на более краткий срок", - рассказывает Кирилл Суслов.

Заемщик покупает квартиру с учетом требований к банка, переезжает в нее. Позже заемщик платит по сути дела по двум кредитам: по одному, который предназначался на покрытие разницы в цене между меньшей и большей квартирой, полностью, а по второму - выплачивает только проценты. Вслед за тем переезда заемщик ищет покупателя на старую квартиру уже как на "свободную" (она не переходит под залог!). Есть варианты, когда банк может определить выплату только процентов по обоим кредитам.

Продав старую квартиру, человек гасит прибавочный кредит, а потом смирно выплачивает маленький кредит - на разницу между однокомнатной и двухкомнатной. Кирилл Суслов отмечает, что, так как габарит собственных средств больше 50% от стоимости приобретаемой жилплощади, процент по кредиту более низкий.

"По первому способу кредит не возбраняется принять на практике в любом банке. Тот самый схема подходит для тех, кто хочет работать все поэтапно: в первую очередь откопать покупателя, вслед за тем уже выискивать что-то самому, не рискуя, что "старая" квартира "зависнет" и придется оплачивать по двум кредитам тотчас неопределенное число времени. Второй метод хорош для того, кто все рассчитал и согласен переплатить, только бы скорее переселиться в новую квартиру", - разъясняет Кирилл Суслов.

Размен без потерь

Другая типичная обстановка - размен двухкомнатной квартиры на две отдельные жилплощади. Среднестатистическая московская двухкомнатная квартира "делится" при обычном размене лишь на однокомнатную квартиру и комнату в Москве. Впрочем, многое зависит от расположения двухкомнатной квартиры. Ирина Максимова, босс департамента розничных продаж "Фосборн Хоум", подчеркивает, что "если цена двухкомнатной квартиры на окраине САО или СЗАО может собирать от 350 тысяч долларов до 400 тысяч долларов, то аналогичная квартира, скажем, в Бирюлево, стоит от 280 тысяч до 370 тысяч долларов". Иными словами, могут быть и еще менее удачные варианты размена - однокомнатная квартира в Москве плюс светелка в Подмосковье или же две комнаты в коммунальной квартире, а таковый вариант, несомненно, повлечет понижение качества жизни одного из участников сделки.

"Однако с помощью ипотеки позволительно разъехаться из двухкомнатной в две однокомнатные квартиры, - отмечает Ирина Максимова. - Операция такова: вначале единственный из жильцов этой квартиры должен обратиться в банк, чтобы обрести одобрение на кредит. Оценивать заемщика будут, как обычно, исходя из его доходов. Далее нужно разыскивать покупателя на двухкомнатную квартиру, параллельно подбирая однокомнатные. Ту из них, которая будет находиться в залоге, нужно избирать с учетом требований банка и страховой компании. Когда цепочка будет составлена, назначается день сделки. В этот день наличные средства закладываются в разные банковские ячейки, а документы отправляют на госрегистрацию. Соответственно, после этого прохождения ее все участники сделки получают причитающиеся им деньги".

По словам Ирины Максимовой, в данном случае удобство привлечения ипотечного кредита состоит в том, что появляется вероятность обзавестись две однокомнатные квартиры в Москве. Минус в том, что квартиру, которая будет приобретаться на заемные средства, придется подбирать, ориентируясь не только на свои потребности, но и на технические и юридические требования, предъявляемые к объектам залога, а это приметно сужает круг подходящих квартир.

Дети и ипотека

Вполне естественно, что аккурат появление на свет и взросление детей заставляет их родителей задумываться об улучшении жилищных условий. И все-таки присутствие несовершеннолетних в числе участников сделки банками не приветствуется. И все же это не безысходная ситуация. Как действовать, объясняет Павел Рыбаков, начальство управления сопровождения ипотечных сделок Русского ипотечного банка: "Есть два варианта прохождения этой процедуры. Основополагающий вариант: банк разрешает подключить несовершеннолетнего в собственники квартиры. В таком случае строй такой:

- получаем одобрение на выдачу кредита;

- ищем покупателя на продаваемую квартиру;

- ищем покупаемую квартиру;

- получаем дозволение органов опеки на продажу квартиры, находящейся в собственности, в том числе несовершеннолетнего, с одновременной покупкой новой квартиры на средства кредита, где несовершеннолетний кроме того будет включен в цифра собственников.

"Ну, а дальше все как просто при ипотеке - оценка, страхование, сделка", - добавляет Павел Рыбаков.

Но бывает, что банк запрещает включать несовершеннолетнего в собственники квартиры. Как говорит Павел Рыбаков, выход есть при наличии квартиры, где несовершеннолетнему разрешено будет выделить долю (другая квартира, находящаяся в имущества у родителей или других близких родственников - бабушек, дедушек). Сперва нужно принять решение вопросительный мотив с органами опеки и попечительства на предмет возможности выделения доли несовершеннолетнему в прочий квартире, к примеру у бабушки. Если органы опеки "дадут добро", получаем позволение на выдачу кредита в банке. Далее аналогично первому варианту с разницей в том, что при продаже "старой" квартиры доля будет выделена не в "новой", купленной на заемные средства, а в третьей квартире.

Итак, если понять пошагово, в альтернативных сделках с привлечением ипотеки нет чего-то неразрешимо сложного. Иной вопрос, что на нестабильном рынке цепочки собрать в любом случае непросто. При всем при том в текущее время рынок успокаивается, и такие сделки становятся наиболее востребованными.

Keywords: