Знаю, о чем умалчивают ипотечные брокеры

Почитаем чутко ипотечный договор, предлагаемый одним из самых известных и популярных ипотечных банков.

Сторонники поддержания спекулятивно задранных цен на рынке недвижимости, в особенности уже вляпавшиеся позже лета 2006 года ипотечники или дольщики, в качестве преимущества ипотеки перед наймом приводят то, что якобы ипотечник застрахован от изменения месячной суммы выплаты по кредиту.

Про тех ипотечников, у которых ставка плавающая, более того вещать не будем - их ставка в силу того что и плавающая, что всецело и на все сто зависит от данной финансовой конъюктуры. Недавно, кстати, такие ипотечники получили очередное уведомление об увеличении суммы ежемесячных платежей.

Почитаем участливо ипотечный договор, предлагаемый одним из самых известных и популярных ипотечных банков:

5 Обязанности и права сторон
...
5.2 Кредитор имеет право
5.2.1 В одностороннам порядке изготовлять понижение процентной ставки по Договору, в том числе, но не исключительно, при условии принятия Банком России решений по снижению учетной ставки.
5.2.2 В одностороннам порядке делать по своему усмотрению повышение процентной ставки по договору, в том числе, но не исключительно, при условии принятия Банком России решений по сповышению учетной ставки.

В этом случае кредитор обязан письменно уведомить заемщика об изменении процентной ставки с указанием даты изменения.

Интересен ещё пункт 5.2.5.б:

5.2.5 Затребовать от заемщика досрочно возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за его пользование и неустойку, предусмотренные условиями Договора, предъявить аналогичные требования поручителю(ям) и поворотить взыскание на заложенное добро в случаях:

б) полной или частичной утраты обеспечения исполнения обязательств или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые кредитор не отвечает.

т.е. в случае падения рыночной стоимости ниже "тела" кредита - банк имеет право попросить ипотечника отдать денежку.

И еще:

6.7. За исключением изменения графика платежей в связи с частичным досрочным возвратом кредита заемщиком, а кроме того случая направления крелитором требования о полном досрочном исполнении обязательств по настоящему Договору, условия настоящего Договора могут быть изменены только по соглашению сторон

Кредитор будет с ипотечником согласовывать без малого все, помимо требования о досрочном погашении кредита. Т.е. досрочное погашение Банк потребует, не испрашивая мнения ипотечника на тот самый счет.

Даже если это и не прописано в договоре, то банк всё-равно имеет право стребовать дополнительное обеспечение или же полное погашение кредита на основании действующего законодательства:

Статья 811 Гражданского кодекса:

Последствия нарушения заемщиком договора займа

1. Если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу автономно от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса.

2. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа совместно с причитающимися процентами.

Т.е. есть не дай Бог ипотечнику хотя бы на 1 день платеж задержать - у банка появляется формальное право тут же потребовать возврат всей суммы.

А в настоящий момент Статья 813 Гражданского кодекса:

Последствия утраты обеспечения обязательств заемщика

При невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата суммы займа, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые займодавец не отвечает, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.

А снижение рыночой цены, т.е стоимости залога будет ухудшением условий обеспечения? Легко если да - то банк может потребовать досрочного возврата на основании только 813 статьи ГК.

Про то, что чаще всего ипотечные кредиты аннуитетные и ипотечник первые годы по сути дела платит только проценты по кредиту и только отчаянно малую доля от собственно "тела" кредита, ипотечник как правило не задумывается...

Рассмотрим, этакий вот пример:

Пусть квартирка в миг покупки стоила 100 тысяч, из которых 10 тысяч уплачены за счет денег ипотечника, а 90 тысяч за счет средств Банка. И пускай ипотечник успел выплатить ежемесячными платежами 10 тысяч долларов из которых тысячи 3 (около того будет) корпус кредита, а другое проценты. Т.е. посредством установленный отрезок времени ипотечнику остается должен 87 тысяч "тела" кредита и проценты по нему.

Так вот, если к этому моменту квартира будет оцениваться в 85 тысяч долларов, то ипотечнику выгоднее не вносить плату за квартиру.

И чтоб он не спрыгнул, Банку нужно бы попросить дополнительное обеспечение (пока в сумме 87-85 = 2 тысячи) из-за снижения стоимости залога ниже размера долгов. И ещё - потому что снижение на этом может не закончиться. Все спекулятивные пузыри до времени или поздненько сдуваются...

Прекрасно понимаю на что надеятся граждане, рискнувшие употребить ипотечным кредитом затем лета 2006 года, имея на руках лишь малую количество от стоимости квартиры.

Рублевым ипотечникам видится гиперинфляция, и как они сквозь год гасят кредит по стоимости ланча в Макдональдсе, долларовым же ипотечникам наоборот, мерещится как бакс становится к рублю курсом 66 копеек за 1 доллар... и тут эдакий ушат холодной воды.

Недавно, кстати, президент отчетливо ответил на вопросительный мотив о деноминации, слухи о которой распускали структуры и граждане лично заинтересованные в создании панических настроений и спекулятивного психоза. Деноминации не будет, как не будет и шальных кредитных денег в нашей экономике.

Keywords: