Новые способы обменять квартиру с помощью ипотеки

Стремительный увеличение цен на квартиры лишает большинство россиян возможности не то что приобрести жилье с нуля, целиком, но и, имея квартиру, собственными средствами повысить жилплощадь.

Даже на доплату за дополнительные метры уже приходится занимать средства в банке, а это усложняет процедуру. Но на самом деле есть два способа такого обмена. "Собственник" узнал, какова последовательность действий при таких сделках.

Одна из типичных ситуаций: джентльмен хочет отдать свою однокомнатную квартиру, в то же время схватить ипотечный кредит и достать двухкомнатную квартиру. Начальник ипотечного брокера "Легкокредит" Кирилл Суслов обращает внимание, что "в этакий ситуации существует два варианта действия: первостепеннный - больше традиционный, второй - более дорогой".

Два способа увеличения количества метров

Традиционный путь: мужчина идет в банк, проходит андеррайтинг и получает одобрение на кредит; лимит кредитования определяется исходя из доходов заемщика. Вслед за тем нужно нарыть покупателя, готового вписать аванс за однокомнатную квартиру.

Покупатель вносит аванс и ждет, в то время как заемщик найдет себе квартиру с учетом требований банка. Дальше заемщик вносит аванс за перспектива жилье, и если оно свободно, то стороны готовятся к сделке. Если на этом этапе покупаемая квартирка ещё занята, и ее хозяин ищет подходящий вариант квартиры для себя, то заемщик продлевает контракт аванса со своим покупателем (человеком, тот, что хочет обзавестись его квартиру) и вносит на тот же срок аванс продавцу (тому, у кого хочет взять большую квартиру), и все участники сделки ждут, покуда продавец найдет себе подходящую квартиру. Учтите, что у банков бывают ограничения - не более трех квартир в цепочке.

Когда цепь скомпонована, продавец квартиры, которую покупает заемщик, предоставляет документы в банк-кредитор и страховую компанию. Временами банки просят документы и на остальные квартиры далее по цепочке. Следом проверки и одобрения банком документов происходит совершение сделки. Клиент квартиры заемщика закладывает финансы в ячейку на имя продавца квартиры, приобретаемой заемщиком. Иными словами, что ни на есть "верхний", то есть тот, с кого эта вереница начинается, закладывает капиталы в ячейку на имя самого "нижнего", то есть продавца последней квартиры. Банк добавляет в другую ячейку кредитные средства, считая деньги, закладываемые покупателем квартиры заемщика, тем самым первоначальным взносом.

Далее все продавцы и покупатели подписывают договоры купли-продажи: заемщик с покупателем своей квартиры, заемщик с продавцом квартиры - и единым пакетом подают документы на госрегистрацию. Условием доступа к банковской ячейке с деньгами является государственная регистрация всех участвующих в цепочке договоров купли-продажи. Если в цепочке квартиры и московские, и подмосковные, то не неизменно получается отдать документы единым пакетом, но условия доступа к деньгам аналогичные.

Есть и более дорогой вариант. "У некоторых банков есть следующие программы: дядя заявляет о том, что у него есть квартира, которую он хочет продать. Банк дает кредит исходя из его доходов (как обычно), а вместо собственных средств - прибавочный кредит под увеличенный процент и на более краткий срок", - рассказывает Кирилл Суслов.

Заемщик покупает квартиру с учетом требований к банка, переезжает в нее. Затем заемщик платит по сути дела по двум кредитам: по одному, который предназначался на покрытие разницы в цене между меньшей и большей квартирой, полностью, а по второму - выплачивает только проценты. Позже переезда заемщик ищет покупателя на старую квартиру уже как на "свободную" (она не переходит под залог!). Есть варианты, когда банк может определить выплату только процентов по обоим кредитам.

Продав старую квартиру, человек гасит добавочный кредит, а далее постепенно выплачивает маленький кредит - на разницу между однокомнатной и двухкомнатной. Кирилл Суслов отмечает, что, так как охват собственных средств больше 50% от стоимости приобретаемой жилплощади, процент по кредиту более низкий.

"По первому способу кредит разрешено обрести на практике в любом банке. Тот самый технология подходит для тех, кто хочет действовать все поэтапно: в первую очередь откопать покупателя, позже уже разыскивать что-то самому, не рискуя, что "старая" квартира "зависнет" и придется вносить плату по двум кредитам тотчас неопределенное численность времени. Второй схема хорош для того, кто все рассчитал и согласен переплатить, только бы скорее перебраться в новую квартиру", - разъясняет Кирилл Суслов.

Размен без потерь

Другая типичная обстановка - размен двухкомнатной квартиры на две отдельные жилплощади. Среднестатистическая московская двухкомнатная квартира "делится" при обычном размене лишь на однокомнатную квартиру и комнату в Москве. Впрочем, многое зависит от расположения двухкомнатной квартиры. Ирина Максимова, шеф департамента розничных продаж "Фосборн Хоум", подчеркивает, что "если цена двухкомнатной квартиры на окраине САО или СЗАО может собирать от 350 тысяч долларов до 400 тысяч долларов, то аналогичная квартира, скажем, в Бирюлево, стоит от 280 тысяч до 370 тысяч долларов". Иными словами, могут быть и еще менее удачные варианты размена - однокомнатная квартира в Москве плюс комнатка в Подмосковье или же две комнаты в коммунальной квартире, а таковой вариант, несомненно, повлечет понижение качества жизни одного из участников сделки.

"Однако с помощью ипотеки позволительно разъехаться из двухкомнатной в две однокомнатные квартиры, - отмечает Ирина Максимова. - Операция такова: сперва единственный из жильцов этой квартиры должен обратиться в банк, чтобы принять одобрение на кредит. Оценивать заемщика будут, как обычно, исходя из его доходов. Далее нужно выискивать покупателя на двухкомнатную квартиру, параллельно подбирая однокомнатные. Ту из них, которая будет находиться в залоге, нужно избирать с учетом требований банка и страховой компании. Когда цепочка будет составлена, назначается день сделки. В этот день наличные средства закладываются в разные банковские ячейки, а документы отправляют на госрегистрацию. Соответственно, вслед за тем прохождения ее все участники сделки получают причитающиеся им деньги".

По словам Ирины Максимовой, в данном случае удобство привлечения ипотечного кредита состоит в том, что появляется вероятность обрести две однокомнатные квартиры в Москве. Минус в том, что квартиру, которая будет приобретаться на заемные средства, придется подбирать, ориентируясь не только на свои потребности, но и на технические и юридические требования, предъявляемые к объектам залога, а это видно сужает круг подходящих квартир.

Дети и ипотека

Вполне естественно, что аккурат появление и взросление детей заставляет их родителей задумываться об улучшении жилищных условий. При всем при том присутствие несовершеннолетних в числе участников сделки банками не приветствуется. И все же это не безвыходная ситуация. Как действовать, объясняет Павел Рыбаков, руководитель управления сопровождения ипотечных сделок Русского ипотечного банка: "Есть два варианта прохождения этой процедуры. Начальный вариант: банк разрешает подключить несовершеннолетнего в собственники квартиры. В таком случае строй такой:

- получаем одобрение на выдачу кредита;

- ищем покупателя на продаваемую квартиру;

- ищем покупаемую квартиру;

- получаем дозволение органов опеки на продажу квартиры, находящейся в собственности, в том числе несовершеннолетнего, с одновременной покупкой новой квартиры на средства кредита, где несовершеннолетний ещё будет включен в цифра собственников.

"Ну, а дальше все как заурядно при ипотеке - оценка, страхование, сделка", - добавляет Павел Рыбаков.

Но бывает, что банк запрещает включать несовершеннолетнего в собственники квартиры. Как говорит Павел Рыбаков, выход есть при наличии квартиры, где несовершеннолетнему разрешается будет выделить долю (другая квартира, находящаяся в имущества у родителей или других близких родственников - бабушек, дедушек). Первоначально нужно постановить вопросительный мотив с органами опеки и попечительства на предмет возможности выделения доли несовершеннолетнему в прочий квартире, в частности у бабушки. Если органы опеки "дадут добро", получаем позволение на выдачу кредита в банке. Далее аналогично первому варианту с разницей в том, что при продаже "старой" квартиры доля будет выделена не в "новой", купленной на заемные средства, а в третьей квартире.

Итак, если понять пошагово, в альтернативных сделках с привлечением ипотеки нет чего-то неразрешимо сложного. Иной вопрос, что на нестабильном рынке цепочки собрать в любом случае непросто. И все-таки в текущее время рынок успокаивается, и такие сделки становятся наиболее востребованными.

Keywords: