Особенности ипотечного договора

Что должен быть в курсе заемщик об ипотечном договоре.

Сегодня для большинства российских граждан ипотечный кредит уже перестал быть недоступной экзотикой. Все больше наших соотечественников задумывается о покупке квартиры с помощью ипотеки.

Однако многие граждане, обрадовавшись, что получили одобрение банка на ипотечный кредит, порой не обращают участливость на сильно величавый миг - заключение договора ипотеки.

Заемщики должны знать, что в законодательстве предусмотрены особые требования как к форме договора, так и к его содержанию.

Договор ипотеки - это контракт о залоге недвижимого имущества. В случае применения ипотеки для решения жилищных проблем предметом залога просто выступает жилой обитель или квартира.

Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита). Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, то есть граждане должны быть не моложе 18 лет, а юридические лица не должны обладать ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах.

Эксперты фиксируют большой перечень условий договора о залоге, которые признаются существенными. В соответствии со ст. 432 ГК Россия договор не может считаться заключенным, если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенные условия договора ипотеки, являющиеся существенными в силу закона и общими для всех договоров ипотеке, определены п.1,2,4 ст. 9 ФЗ "Об ипотеке".

Требования к договору ипотеки

В договоре ипотеки непременно должны быть указаны: предмет ипотеки; оценочная цена предмета ипотеки; существо, габарит и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой; право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Помимо того, в договоре ипотеки должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя.

По словам экспертов, заемщики при заключении договора ипотеки должны осознавать, что жилой дом, прямо связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре необходимо ориентировать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а кроме того категорию земель и облик ее разрешенного использования.

Не могут быть заложены дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое не разрешено приватизировать (например, служебные жилые помещения и др.).

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой имущества залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением и соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

При предоставлении кредита на возведение жилого дома договором ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении. Оценка может быть поручена и коммерческой организации оценщиков. На практике банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, сотрудничают с крупными риэлторскими компаниями, имеющими собственные отделы оценки недвижимого имущества. Стоит заметить, что в эти дни при оценке одной и той же квартиры в разных фирмах отличалка может добиваться 5 - 10 тысяч долларов.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре ипотеки с указанием его суммы, основания его возникновения и срока исполнения. Если размерность обеспеченного ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, должны быть указаны строй и другие необходимые условия ее определения. В том случае, когда обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре ипотеки должны быть указаны сроки соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие установить эти размеры. Соответственно п. 6 ст. 9 ФЗ "Об ипотеке", если права залогодержателя удостоверяются закладной, то на это указывается в договоре ипотеке.

В соответствии с ст. 10 ФЗ "Об ипотеке", п. 2 ст. 339 ГК РФ договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (кроме того, судебная практика исходит из того, что договор ипотеки должен быть нотариально удостоверен и зарегестрирован в поземельной книге, в этом случае залог считается заключенным с момента его регистрации. В противном же случае сделка может быть признана как недействительной, так и ничтожной). И все-таки ст. 55 Основ законодательства Российской Федерации "О нотариате" от 11 февраля 1993 года устанавливает, что договоры о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на закладываемое имущество. Речь в этом месте не идет о праве аренды недвижимого имущества, вероятность залога которого предусмотрена в ФЗ "Об ипотеке".

Договоры о залоге имущества предоставляются нотариусу не менее чем в двух экземплярах, единственный из которых остается в делах нотариальной конторы. По желанию сторон нотариус может выдать сторонам необходимое цифра копий закладной с отметкой "копия" на каждой из них. Несоблюдение правил о письменной форме договора об ипотеке, требований нотариального удостоверения и государственной регистрации влечет недействительность договора.

Права и обязанности сторон по договору ипотеки

При заключении договора ипотеки залогодатель обязан в письменной форме предварить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право затребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора ипотеки.

Одна из особенностей ипотеки содержится в том, что заложенное добро завсегда остается у залогодателя. Он сохраняет за собой право обладать и пользоваться предметом ипотеки в соответствии с его назначением. По общему правилу за залогодателем сохраняется право независимо распоряжаться полученными от предмета ипотеки плодами, продукцией и доходами. В договоре ипотеки не могут предусматриваться какие-либо ограничения права залогодателя или третьих лиц по пользованию заложенным имуществом. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Соглашение, ограничивающее это право залогодателя, является ничтожным.

С согласия залогодержателя залогодатель вправе отчуждать заложенное собственность путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в хозяйственное товарищество или среда либо паевого взноса в производственный кооператив, иным способом, отдавать его другому лицу в хозяйственное ведение, аренду или временное безвозмездное пользование, если иное не предусмотрено договором ипотеке. Срок, на тот, что имущество предоставляется в пользование, не должен превышать срока ипотеки.

Keywords: