Ипотека как снадобье экономии на налогах

О том, как разрешается сэкономить на выплате налогов при покупке квартиры, рассказал Михаил Александров, заместитель директора департамента налогов и права ИБГ "Русский инвестиционный клуб консалтинг".

Получить льготы позволительно в соответствии со статьей 220 Налогового кодекса, закрепляющей право налогоплательщика на имущественные налоговые вычеты.

Пункт 2 статьи 220 предусматривает приобретение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной на приобретение или сооружение жилья (как квартиры, так и особо стоящего дома) в размере фактических расходов, но не выше 1 млн рублей. Помимо того, может быть принять вычет в размере процентов, по сути дела уплаченных по ипотечному кредиту, то есть общая сумма вычетов может существенно превысить указанную планку.

При получении имущественного налогового вычета налогоплательщику может быть возвращена доля налога на доходы физических лиц, удержанная с него ранее. При этом необходимо помнить, что предоставление вычета означает не уменьшение суммы налога, а уменьшение суммы налоговой базы налогоплательщика. Сумма налогового вычета, не всецело использованная в текущем году, может быть перенесена на следующий календарный год.

Статья 220 НК Россия содержит кроме того перечень документов, которые необходимы для получения имущественного налогового вычета. К сожалению, кодекс не дает исчерпывающий перечень документов, которые требуется дать для подтверждения факта уплаты процентов по ипотечному кредиту, устанавливая только заявочное пожелание о том, что кредит должен носить целевой характер.

На практике для подтверждения расходов по уплате процентов инспекция потребует предоставить копию договора ипотечного кредитования, копию графика платежей, копию платежных документов, подтверждающих уплату процентов, а ещё справку из банка, свидетельствующую о зачислении указанной суммы процентов на счет. Последнее требование обусловлено, как правило, тем, что возврат кредита осуществляется аннуитетными (равными) платежами, что не позволяет инспекции выделить сумму уплаченных процентов.

Кроме этих документов для получения имущественного налогового вычета должны быть поданы декларация по налогу на доходы физических лиц, а также заявление на получение имущественного вычета в свободной форме. Не возбраняется советовал в то же время с предоставлением этих документов вручить и заявление о перечислении возвращаемой суммы налога с указанием банковских реквизитов. Необходимо поворотить внимательность на то, что в соответствии с требованием пункта 4 статьи 229 НК РФ в налоговой декларации должны быть указаны все доходы, полученные налогоплательщиком за истекший период.

Важно, что появление права на имущественный вычет кодекс связывает с наличием акта передачи квартиры, или свидетельства о праве собственности, или и того и другого. Указанный акт необходим при приобретении квартиры на стадии строительства, когда между фактическим окончанием стройки и оформлением свидетельства о праве имущества может одолеть путь не единственный год.

К сожалению, до момента окончания строительства объекта недвижимости и оформления указанных документов заполучить налоговый вычет невозможно. Тем не менее, проценты, уплаченные по кредиту до момента оформления акта передачи квартиры или свидетельства, могут быть учтены при расчете налогового вычета.

Итак, для получения вычета в рассматриваемом примере необходимо передать в инспекцию следующие документы:

- декларацию по налогу на доходы по форме 3-НДФЛ;

- заявление о предоставлении налогового вычета;

- заявление о перечислении суммы налога на счет физического лица;

- копию договора о приобретении квартиры;

- копию акта о передаче квартиры;

- копию свидетельства о праве собственности на квартиру (если выдано);

- копию договора об ипотеке;

- копию графика платежей по кредиту;

- копию платежных поручений об уплате платежей по кредиту;

- справку из банка о размере поступивших в счет процентов по кредиту платежей.

На рассмотрение всех документов и перечисление налога казначейством уходит, как правило, от 4 до 6 месяцев.

Всегда ли быть может получение имущественного вычета?

Как известно, в настоящее период привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Можно ли употребить налоговой льготой, если капиталы на приобретение квартиры были уплачены до вступления в силу указанного закона или если зэк с застройщиком контракт не регулируется им? Несмотря на то что зачастую используются очень запутанные схемы привлечения средств граждан в строительство, шанс обрести налоговый вычет есть и в этом случае. Главное - необходимо будет аргументировать налоговым органам, что средства, уплаченные за векселя, по предварительным договорам и т.п., на самом деле были направлены на приобретение квартиры. Безусловно, в этом случае комплект предоставляемых документов может разниться от описанного выше.

КАЛЬКУЛЯТОР

Предположим, что барыш налогоплательщика в истекшем году составляет 600 тыс. руб. Цена приобретенного жилья составила 3 млн. руб. Сумма полученного на покупку ипотечного кредита составила 2,25 млн руб. (75% от стоимости объекта). Сумма ежемесячных выплат составляет 25 тыс. руб., в том числе 6 250 руб. составляют проценты, 18 750 руб. - основная сумма долга. Срок погашения кредита - 10 лет. Сумма налога на доходы физических лиц в описываемом примере составит 78 тыс. руб. Сумма вычета, тот, что налогоплательщик сможет получить, составит 1 750 тыс. руб. за весь срок кредитования, из них 1 млн. руб. - вычет на приобретение недвижимости и 750 тыс. руб. - вычет в части уплаты процентов по кредиту (6250 руб. х 120 мес.). Так как сумма дохода налогоплательщика меньше суммы вычетов, распределение их по годам будет глядеться следующим образом:

- 1-й год - 600 тыс. руб. (часть вычета в размере 1 млн);

- 2-й год - 550 тыс. руб. (400 тыс. "оставшихся" от 1 млн + сумма процентов за два года - 6250х24);

- 3-й и последующие годы - по 75 тыс. руб. ежегодно.

Сумма, которая будет возвращена из бюджета за данное время, составит 227 500 руб. При этом в первые два года удастся получить наибольшую сумму - в размере 149 500 руб.

Keywords: