Если кредит достался в наследство

В жизни всякое бывает. Ещё вчера джентльмен засыпал, не имея ни гроша, а, проснувшись, узнал, что он наследник. Наряду с другим имуществом, достается человеку еще и квартира, приобретенная с помощью ипотечного кредита.

Первая мысль: унаследовать недвижимость - это замечательно. Вторая: где выискать средства для погашения кредита, потому что квартирка до сих пор находится в залоге у банка.

Итак, какие варианты существуют у наследников ипотечной недвижимости? Кто должен выплатить задолженность банку?

Вариант первый. Должок погасит страховая компания

Как утверждают банкиры и страховщики, ипотеки дрейфить не надо. Если внезапно заемщик стал инвалидом или умер, ежемесячные выплаты по ипотеке не лягут тяжким грузом на его семью. Ибо неспроста человек, взявший кредит, любой год оплачивал немалую страховку.

Как известно, для того, чтобы заполучить ипотечный кредит, заемщику, кроме прочего, надобно застраховать существование и здоровье. Допустим, страховая группа посчитала, что род деятельности и состояние здоровья гражданина позволяют ему сделаться их клиентом. Тогда, если кончина признается страховым случаем, долг заемщика перед банком оплачивают страховщики. Наследникам же остается скорбеть об ушедшем в мир другой родственнике и тихонько ликовать доставшейся квартире, за которую не придется уплачивать жутко ощутимые ежемесячные ипотечные взносы.

Условия страховых договоров во всех страховых компаниях аналогичные. Смерть, наступившая в результате несчастного случая или болезни, признается страховым случаем. Страховые компании отдают предпочтение погасить долг безотлагательно - одномоментно. В этом случае наследникам достанется квартира, с которой уже снято обременение.

Однако если как гром среди ясного неба заемщик по каким-то причинам решил слить счеты с жизнью, бремя ипотечных выплат ляжет на плечи его наследников.

Вариант второй. Принять наследство и оплачивать дальше

Если наследник решит, что ипотечная квартира ему необходима, он должен прийти в банк и обсудить условия дальнейшего погашения кредита. Схем уменьшить ежемесячные выплаты несколько. К примеру, за счет увеличения срока кредитования или временной отсрочки на немного месяцев по оплате основного долга. В тот самый отрезок времени наследник будет выплачивать только проценты. Рассчитываясь несколько месяцев по минимуму, вступивший в наследство получает, таким образом, момент на то, чтобы, собравшись с мыслями, отыскать средства для дальнейшего погашения кредита.

Если мужчина не планирует существовать в ипотечной квартире, то ее не возбраняется сдавать в наем (по согласованию с банком). Учитывая, что минимальная цена аренды однокомнатной квартиры в столице - 600 долл., а двухкомнатной - 700 долл., на доля ежемесячного платежа недвижимость заработает сама.

Вариант третий. Отдать и получить деньги

Именно так часто поступают, если наследников несколько. "Группе товарищей" проще сбыть квартиру (договорившись с банком) и поделить оставшиеся от уплаты ипотечного долга деньги. Причем, продаваться квартира может как мирным путем, так и по решению суда.

Судиться банкам не выгодно, потому они останавливают свой выбор мирное вывод вопроса. В этом случае продажа ипотечной квартиры наследниками на практике ничем не будет выделяться от обычной сделки купли-продажи. Наследники независимо или посредством агентство недвижимости ищут покупателя, а затем для решения финансовых вопросов (кому и сколь денег закладывать в ячейку) приводят его в банк.

До судебных разбирательств занятие доходит в следующих случаях. Например, банк и наследники заемщика оценивают остаток долга и проценты по нему произвольный на свойский лад. Или наследники не согласны с выводами экспертов о добровольном уходе заемщика из жизни. При вынесении решения суда в пользу банка квартира будет продаваться по цене, значительно меньшей, чем рыночная. "Ликвидационная стоимость" обыкновенно составляет 75% от рыночной на миг покупки. К тому же наследникам придется оплатить судебные издержки. Банк же наш кредит с процентами все одинаково получит, а вот наследники существенно проиграют.

Вариант четвертый. Если супруги - созаемщики

Спорная обстановка по поводу долгов умершего может возникнуть, если супруги являются созаемщиками. Кто и в каком объеме заплатит по долгам, зависит в этом случае не только от того, признан уход из жизни страховым случаем или нет. Для страховщиков важно, в чью достояние и в каких долях была оформлена квартира. Чаще всего квартира оформляется в совместную имущество супругов. Тогда могут возникать спорные вопросы. Шаблонов их решения, увы, покуда не существует - все определяется только в индивидуальном порядке.

Если, скажем, квартира оформлена в собственность супругов в равных долях, то, скорее всего, страховая фирма погасит долг ушедшего из жизни супруга, если конец его будет признана страховым случаем. Созаемщику - жене придется и дальше рассчитываться с банком по своей доле кредита. До полного погашения остатка ссудной задолженности обременение с квартиры снято не будет.

Деньги, от которых бессмысленно отказываться

Максим Бородыня, узловой операционный юрист юридической компании "Бергер & Партнеры":

По закону все, что есть у наследодателя на дату смерти, наследуется в порядке, тот, что определен Гражданским кодексом РФ. Таким образом, наследники, вступающие в наследство, принимают на себя и бремя вносить плату по долгам наследодателя. Вследствие этого решить, является ли благом ипотека, доставшаяся в наследство, или нет, наследник должен сам. Оттого что квартира находится в залоге у банка, и наследник обязан обсудить условия погашения залога с кредитной организацией.

В наследство, гласит закон, вступают на всю наследственную массу, а вот выделить из нее ипотечную квартиру в пользу кого-то (или отказаться) разрешается только по соглашению сторон. В данном случае - по соглашению с кредитной организацией или сонаследниками.

Кто заплатит по ипотечным долгам, определяет контракт страхования. Разумеется, если наступает страховой случай, страховая компания обязана уплатить по ипотечным долгам клиента. Но только в той части, которая принадлежала наследодателю.

Василий Белов, генеральный босс брокерской компании "Фосборн хоум":

Страхование жизни и здоровья заемщика - необходимое обстоятельство при оформлении ипотеки. Кому достанутся долги, зависит от разных факторов: от количества наследников, степени родства, от того, признана ли смерть заемщика страховым случаем.

Чаще всего, если случается бедствие с заемщиком, страховые компании погашают его ипотечные долги. Методика довольно проста: страховщики погашают остаток долга, следом квартира освобождается из-под залога, а дальше в наследство вступают наследники.

Кроме самоубийства, практически все случаи ухода из жизни заемщика считаются страховыми.

Совет наследникам: в наследство по ипотечной квартире следует входить даже, если нет возможности платить по долгам заемщика. Потому как нынче рыночная стоимость квартиры, находящейся в залоге, больше, чем габарит кредита. Отказываться от такого наследства без затей нелогично.

Когда банк и наследники не могут прийти к взаимному соглашению, квартира продается по решению суда. Если стороны договорились об условиях продажи, клиент может сбывать квартиру. Технология продажи ипотечной квартиры в этом случае ничем не отличается от обычной сделки купли - продажи. Единственное различие в том, что клиент все финансовые вопросы решает с банком.

Вопрос, кому и сколько денег будет передано, чаще всего решается следующим образом. Арендуется ячейка в банке, выдавшем ипотечный кредит. В момент подписания договора купли-продажи покупатель закладывает гроши в ячейку. Условия ее открытия - регистрация прав имущества на квартиру новым покупателем. Вслед за тем регистрации все получают свои деньги. Ячейка открывается, банк забирает свою часть, продавец - свою.

Если кредит оформлен на заемщика и созаемщика, то, кто будет платить по долгам, страховая компания или созаемщик, зависит от двух моментов:

1. Признан ли уход из жизни созаемщика страховым случаем.
2. Кто является собственником квартиры. Если квартира оформлена в совместную собственность, то страховка покроет лишь долю заемщика. Если квартира оформлена в собственность лишь заемщика, страховая компания погасит весь остаток долга.

Keywords: