Загородная ипотека

Елка во дворе, праздничное ликование. Прошлогодний новый год это был праздник в наибольшей степени веселый и райский. Рождественские праздники можно провести вместе с семьей или друзьями, например, в коттедже с каминным залом, шикарной столовой, комфортной спальной. Что может быть лучше, чем провести праздник на чистом воздухе, в снегу, в окружении красочно украшенной новогодней елки во дворе. Встретить новый год 2009 за грандиозным фейерверком в звездном небе.

Продолжая серию "разоблачений" популярных заблуждений, касающихся элитного рынка, "Собственник" расскажет ныне о мифах, которые сопровождают покупку дорогой загородной недвижимости в кредит.

Первые сделки по приобретению элитного загородного жилья в кредит появились на подмосковном рынке возле 5 лет назад, но оставались единичными случаями. Как рассказывает управляющий по ипотеке "Миэль-Брокеридж" Юлия Вербицкая, в их компании первые такие сделки состоялись в 2005 году, и только за минувший год в абсолютном выражении их цифра выросло в 3 раза.

Миф 1. Загородная ипотека развивается небывалыми темпами

Эти данные подтверждает и генеральный босс компании "Терра-недвижимость" Тимур Сайфутдинов: "Впервые сделки с элитным жильем с привлечением ипотечных кредитов появились в 2004 году, в прошлом их число увеличилось в 3 раза. В основном объектом дорогой ипотеки становится ликвидная почва или готовые дома, так как у них самые высокие доходность и ликвидность".

Впрочем, несмотря на трехкратный рост, доля ипотечных сделок в общем объеме сделок по приобретению элитного загородного жилья покуда составляет, по самым оптимистичным оценкам, не больше 30-40%. "Показатель в общем объеме выданных кредитов ещё меньше, - говорит Юлия Вербицкая. - И сравнивать подмосковный ипотечный рынок с американским либо европейским нет смысла. По статистике, при сохранении нынешних темпов развития ипотеки (в 3-4 раза в год) Рф только к 2010 году достигнет уровня Восточной Европы". Который, в свою очередь, несравним с американским рынком, где, напомним, не менее 80% покупок осуществляется по ипотеке.

Миa 2. Покупатели выбирают оплачивать наличными, и ипотека потому не развивается

"Статистика говорит, что это не так", - категоричен в своей оценке генеральный шеф кредитного брокера "Фосборн Хоум" Василий Белов. В то же время, отмечает Юлия Вербицкая, в то время как что обеспеченные покупатели истинно зачастую стремятся закупать дорогое загородное жилье аккурат за "живые деньги" - связано это с тем, что банки довольно настороженно относились к кредитованию земельных участков, что и находило выражение в процентных ставках. "Разница с городскими программами достигала 6%, - выделяет эксперт. - Но сегодня обстановка меняется". В любом случае толковать о том, что как раз тяготение покупателей уплачивать наличными тормозит формирование загородной ипотеки, бессмысленно.

Как отмечает глава проекта "Гагаринлэнд" Василиса Баженова, в первую очередность ипотекой при покупке элитного загородного жилья пользуются инвесторы: "Именно эта когорта нередко приобретает загородную недвижимость в кредит. В связи с тем, что процент по кредиту относительно невысокий, инвесторам удается получить на росте цен на рынке загородной недвижимости". Ипотеку берут собственники собственного бизнеса, а ещё топ-менеджеры западных компаний. "Все больше обеспеченных людей, заинтересованных в приобретении элитной недвижимости, обращаются в банки за кредитованием, - поясняет Василий Белов. - Учитывая низкие ставки кредитования и рентабельность бизнеса, оказывается выгоднее пользоваться кредитными средствами для инвестиций, нежели изымать средства из оборота".

"Услугой ипотечного кредитования живо пользуются ведущие менеджеры компаний. У них официальная "белая" зарплата, и в таковый ситуации получать жилище по ипотечной системе сильно удобно, - добавляет Василиса Баженова. - Что касается стереотипа, что дорогое жилье приобретают люди, предпочитающие расплачиваться наличными, то на практике уже давнехонько так не происходит. 90-е годы канули в лету, в эти дни 90% сделок осуществляются по другим схемам".

Миф 3. Банки неохотно кредитуют покупку элитной загородки, опасаясь высоких рисков

Действительно, длительное период на нашем рынке не существовало методик оценки загородной недвижимости. "Формирование цен на землю, оценка земли, тенденции роста цены, в особенности по элитным строениям, с точки зрения рынка якобы неоправданная, наводили банкиров на не самые лучшие мысли и, по сути, снижали предложение на рынке ипотечных программ кредитования загородной недвижимости", - поясняет Вербицкая. В текущее время соответствующие методики разработаны, и с оценкой ликвидности земли стало проще.

Как рассказывает начальник направления загородной недвижимости "МИАН-агентство недвижимости" Светлана Кондачкова, недоверию банков некогда способствовали не очень высокий спрос, сомнительная легитимность правоустанавливающих документов на объекты загородной недвижимости: "Страховые компании отказываются страховать титул собственника, если есть сомнения в легальности отчуждения земельных участков, а банки, соответственно, не рискуют принимать в залог такие объекты, - говорит эксперт. - Но в последнее момент ситуация на рынке загородной ипотеки меняется. Растет спрос на загородные дома, а кроме того появляются банки, которые, осваивая незанятые ниши, специализируются в том числе и на ипотеке загородного жилья".

По словам Тимура Сайфутдинова, нынче банки, напротив, сильно лояльны к "дорогим ипотечникам" на загородном рынке, а численность покупателей (в различие от количества продавцов) растет достаточно быстро. "Сейчас банки могут выдать до 80-90% стоимости дома. Бывает, что и все 100% - банк назначает собственную экспертизу объекта, которая может промахнуться и переоценить коттедж или землю, - рассказывает Сайфутдинов. - Банки крайне лояльны к заемщикам, особенно в элитном сегменте, так как речь может шагать о многих миллионах. Они более того могут прикрыть глаза на некоторые формальности оформления сделки, так как предметом залога оказывается шибко ликвидное жилье, которое стабильно растет в цене".

"Ликвидность загородной недвижимости больше не ставится банками под сомнение, - добавляет Василий Белов. - Исключениями являются только земельные участки без строений".

Миф 4. На рынке без малого нет соответствующих ипотечных программ

Несмотря на то что ипотека на дорогую загородную недвижимость бойко развивается не больше года, уже существуют различные варианты кредитования. "Программ кредитования элитной недвижимости немного, но, тем не менее, они есть. В некоторых банках ставка зависит от срока кредитования, в некоторых - от типа подтверждения дохода, некоторые банки предлагают программы, в которых подневольность ставки может быть и от обоих этих факторов, - рассказывает Василий Белов. - В нашем портфеле грубо 50/50 кредитов на приобретение недвижимости и под залог имеющейся элитной недвижимости".

Лучшие из предлагаемых сегодня программ, по данным "Фосборн Хоум", предполагают отсутствие первоначального взноса, 9,3% годовых и срок кредитования 25 лет. По словам Юлии Вербицкой, ставки в валюте начинаются от 9% (от 11,5% в рублях), срок варьируется от 5 до 30 лет. Минимальный габарит кредита, по словам исполнительного директора компании Blackwood Марии Литинецкой, как правило, составляет 15-20 тыс. долл., предельный - зависит от конкретного банка и может добиваться нескольких миллионов долларов.

Причем кредитование может быть как под залог приобретаемой, так и под залог уже имеющейся недвижимости. "В большей степени потенциальных заемщиков интересуют кредиты под залог покупаемой недвижимости, так как львиная доля покупателей, приобретающих такое жилье, останавливают свой выбор обзаводиться готовые дома, - уточняет Вербицкая. - Кредитование под залог имеющейся недвижимости является тогда оптимальным, когда не все еще ясно с документами на приобретаемую недвижимость и банк не готов выдать кредит под ее залог".

Что впрямь верно, так это то, что пока большинство ипотечных сделок по покупке загородного жилья происходит в готовых поселках, где условия по сути дела диктуются тандемом "банк - застройщик". В этом отношении клиент вправду ограничен в своем выборе. Ну а требования к заемщику не отличаются от стандартных: основным является подтверждение дохода. Случаи отказа в кредите на приобретение элитной загородной недвижимости весьма редки - так, по данным "Миэль Брокеридж", процент получивших одобрение банка тут равен 98%.

По сути, центровой реально существующей проблемой этого направления в текущий момент остается финансовая неготовность банков к выдаче больших сумм в качестве кредитов. "На сегодня это могут себе дозволить либо иностранные банки, либо российские банки с серьезным участием иностранного капитала, - поясняет Вербицкая. - К тому же еще не все банки ориентированы на аудиторию премиум-класса".

Keywords: