Перекредит твою... ипотеку! Рефинансирование ипотечных ссуд

Рекомендую: Смешное видео

Забавное явление: все больше банков предлагают ссуды гражданам на погашение займов, взятых раньше в других финансовых учреждениях, но на менее выгодных условиях.

Однако реально "перекредитоваться" нынче может только ипотечный заемщик, и неблизко не завсегда это ему будет выгодно.

Рефинансирование ипотечных ссуд - наиболее известная услуга в сфере перекредитования. Но при каких условиях перекредитование окажется впрямь выгодным? Эксперты полагают что рефинансирование в первую очередность рассчитано на заемщиков, которым осталось погашать кредит 7-10 лет, а ставка по текущей ссуде отличается от предложенной новым банком на 2 процентных пункта и более.

Однако кредит вправду выгодно рефинансировать только при условии, что отличалка в тарифной ставке составляет не менее 3 процентных пунктов, то есть услугой имеет толк употребить тем, кто получал ссуду три-четыре года назад. Понижение ставки - не один плюс рефинансирования. Немного лет обратно были распространены различные комиссии (к примеру, за ведение ссудного счета), которые клиенту приходилось выплачивать кроме процентов. В эти дни позволительно перекредитоваться в финансовом учреждении, не ведущем этакий "комиссионной" политики.

Оптимисты полагают, что итог перекредитования будет положительным более того при снижении ставки на 1 процентный пункт и менее, то есть речь идет о рефинансировании ссуд, выданных год-полтора назад. Конечно, следует учесть штрафы, вводимые банками за досрочное погашение. Но чаще всего подобные преграды снимаются максимум сквозь год со дня заключения кредитного договора.

Впрочем, целью рефинансирования может угодить не только экономия - многие клиенты желают снизить охват ежемесячного платежа. Это разрешено сделать, взяв кредит на больше долгий срок: к примеру, вместо 10 лет на 15 лет. Три-четыре года вспять максимальные сроки ипотечных займов были намного меньше, но, чем больше срок ссуды, тем выше оказывается ставка. Вследствие этого повышение срока может привести к удорожанию кредита, зато клиент уменьшит нагрузку на семейный бюджет, а это зачастую более важно, чем экономия на процентах.

Помните известную миниатюру Михаила Жванецкого "Раки"? Вчера были маленькие, но по три рубля, ныне большие - но по пять! Это эмоциональная край перекредитования. Рассмотрим в настоящий момент рациональную сторону...

Выгоднее всего столковаться с банком о снижении ставки в рамках существующей кредитной программы. Некоторые банки уже предоставляют такую услугу своим клиентам, чтобы не утратить их (правда, не все кредитные организации с охотой идут на такие "послабления" клиенту). Не меняя банк, заемщик может избежать лишней суеты, потратить меньше сил и средств. Перекредитование в другом банке для клиента означает приобретение новой ссуды (могут и не дать!).

Нужно сызнова предоставлять все документы, в том числе, подтверждающие барыш (заемщика и поручителя), бумаги по предыдущей сделке (копию кредитного договора, страхового полиса, выписки по ссудному счету), выписку из Единого государственного реестра права имущества на жилье. При этом заемщик несет существенные расходы, сумма которых может очутиться эдак таковой же, как при первоначальном получении ссуды (комиссия банку за предоставление займа, оценка квартиры, страхование, комиссия за перевод денег из банка в банк, регистрация залога, порой требуются услуги нотариуса).

Тем не менее, при перекредитовании в новом банке не возбраняется попробовать минимизировать расходы. Разрешается поменять кредитора, когда придет час продлевать страховку: в этом случае не придется вносить плату за единственный и тот же отрезок времени дважды. Можно выискать банк, тот, что сотрудничает с той же страховой компанией, что и предыдущая кредитная организация: возможно, удастся нетрудно изменить выгодоприобретателя по договору страхования (им станет свежеиспеченный кредитор).

Отметим, что в процессе перекредитования возникает "беззалоговое окно": ситуация, когда свежий банк уже выдал ссуду, но ещё не стал залогодержателем, потому что на переоформление обеспечения уходит от пяти дней до двух месяцев. Для финансового учреждения это добавочный риск - недобросовестный заемщик может постараться сбыть квартиру. Банк, чтобы компенсировать повышенные риски, устанавливает более высокую ставку на этапе рефинансирования, например: 15,5-16% годовых по рублевому кредиту и 13-14% по долларовому, а в дальнейшем, ссуда, взятая на 25 лет, обойдется в 13,25% годовых в рублях и 12% в валюте.

Дополнительные потери для клиента при рефинансировании ипотечного займа - утрата налоговых льгот. Потому как заемщик, взявший ссуду на покупку жилья, имеет право компенсировать 13% налог, уплаченный с той части доходов, которая пошла на уплату процентов по кредиту. Но в случае рефинансирования целью кредита уже является не покупка недвижимости, а погашение взятого прежде займа... Налоговое превосходство теряется!

Попробуем на конкретном примере дать оценку выгоду рефинансирования ипотечной ссуды. Допустим, клиент три года назад взял 100 тыс. долл. по ставке 15% годовых в валюте на 15 лет. Ежемесячный платеж составлял рядом 1 400 долл. Три года заемщик пользовался имущественным налоговым вычетом. В настоящее время он решил забрать кредит по более низкой ставке - 11% годовых в валюте на оставшиеся 12 лет. Ежемесячный платеж составит 1 170 долл. то есть всякий месяц удастся сэкономить 230 долл. Общая экономия за 12 лет - грубо 33 200 долл.

При этом следует учесть: за оставшиеся 12 лет погашения кредита в первом банке заемщик вернул бы примерно 14 100 долл. в результате налоговых льгот. То есть, с учетом потерь на налоговых льготах, заемщик при перекредитовании сэкономит только возле 19 100 долл. Сейчас вычтем из этой суммы предполагаемые расходы на само рефинансирование: они составят, по разным оценкам, от 1 100 долл. до 4 тыс. долл. В расходы могут входить:

- комиссия банку (0-2% от суммы займа);

- перевод денег (до 100 долл.);

- страховка (0,8-1,5% от суммы ссуды);

- оценка квартиры (100-150 долл.);

- услуги ипотечного брокера (0,2-2%);

- услуги нотариуса (до 260 долл.);

- пошлина при регистрации залога (287-450 долл.).

Суммарная экономия клиента с учетом всех расходов составит от 15 100 до 18 тыс. долл.

А вот услуги по перекредитованию займов на покупку автомобилей на российском рынке покуда в диковинку. Отсутствие реального предложения объясняется отсутствием спроса. Сумма автокредита "в разы" меньше ипотечного займа, оттого многие потребители просто-напросто погашают всю задолженность досрочно (это также метод сэкономить на процентах). Помимо того, самому банку вдалеке не так выгодно рефинансировать автокредит - еще раз же по причине маленький суммы, на которой он не сможет получить так, как на ипотеке. Эксперты вообще полагают, что для автокредита банкам вдали не вечно целесообразно принимать на себя риски перекредитования, здесь, как и при ипотеке, возникает "беззалоговое окно" - автоагрегат можно отдать значительно быстрее, чем квартиру, мошеннические сделки с "кредитными" автомобилями сегодня не редкость!

К тому же инфа о том, сколь исправно клиент платит по ссуде, не всю дорогу доступна. Заемщик может попасть злостным неплательщиком или за пора погашения первой ссуды (год или два) агрегатина может не раз угодить в аварию и новоиспеченный кредитор получит существенно поврежденный залог. Эту проблему удается принять решение с помощью оценки текущей стоимости автомобиля у специалистов, но, такая операция влечет за собой существенные дополнительные расходы. А если перекладывать и эти расходы на клиента, сделка вряд ли окажется для него выгодной.

С учетом всех рисков некоторые представительства европейских банков в России предлагают автовладельцам услуги по рефинансированию, но методика этой сделки отличается от ипотечной. Клиент может обратиться только к определенному дилеру (партнеру банка), предпочесть у него новый автомобиль. Тем временем кредитная организация расплачивается за его старую машину, а капиталы от ее продажи идут в счет первоначального взноса по новой ссуде. Таким образом, банк избавляет себя от риска обрести "кота в мешке" в качестве залога.

В объединенной Европе сегодня весьма популярна услуга консолидации семейных займов, взятых в разных банках. Предположим, глава семейства три года назад взял ипотечную ссуду в одном банке, а его супруга два года назад - кредит на авто в другом финансовом учреждении. В семье ещё задолженность по кредитным картам в разных банках (шопингом занимались!). Погашать любой задолженность в отдельности неудобно, к тому же на рынке произвольный год появляются более выгодные кредитные предложения.

В итоге супруги находят кредитную организацию, которая соглашается разом погасить все взятые ранее ими займы. Семейство экономит на процентах, а ежемесячные платежи ныне нужно работать лишь в пользу одного кредитора. Российские банки консолидацией долгов в то время как не занимаются. Главная причина содержится в том, что рынок кредитования частных лиц еще крайне далек от насыщения, потому большого спроса на подобную услугу не будет...

Keywords: